À Bourges, les diagnostics dessinent un parc dominé par les classes C et D

Une photographie de 23 562 diagnostics, pas de logements uniques

À Bourges, dans le Cher, l’actualité immobilière du 24 septembre 2026 prend ici la forme d’une lecture actualisée des données de diagnostic. La dernière extraction ADEME utilisée date du 18 septembre 2026. Elle rassemble 23 562 diagnostics enregistrés sur le périmètre local, identifié par le code INSEE 18033. Ce volume permet de décrire un ensemble documenté, mais pas de compter autant de logements différents. Un même logement peut apparaître plusieurs fois dans la base. Cette distinction commande toute l’analyse : les pourcentages présentés portent sur les diagnostics enregistrés et ne doivent pas devenir, par raccourci, des proportions de l’ensemble des logements de la commune.

La population communale de référence du jeu local est de 64 186 habitants. Elle situe le périmètre étudié, sans fournir de dénominateur pour mesurer la part des diagnostics enregistrés. Les habitants, les logements uniques et les diagnostics constituent trois unités différentes. La date d’extraction ne signifie pas non plus que tous les diagnostics ont été réalisés le 18 septembre. Il s’agit de la date de la photographie utilisée pour cette publication. En l’absence d’une extraction antérieure comparable parmi les faits disponibles, aucune progression ou diminution ne peut être établie. L’information nouvelle est donc la lecture de cet état local, et non l’annonce d’une amélioration mesurée du parc.

Les classes C et D structurent davantage le profil que les extrêmes

Le trait principal de cette photographie est la place des étiquettes intermédiaires. La classe D arrive en tête avec 8 759 diagnostics, soit 37,2 % des enregistrements. Elle précède la classe C, qui réunit 7 879 diagnostics et représente 33,4 % du total. Pour un propriétaire ou un acquéreur, ce sont donc ces deux catégories qui donnent le premier repère de lecture du corpus berruyer. Les seules classes les moins performantes ne suffisent pas à résumer son profil. Cette prédominance statistique ne permet toutefois pas de prédire l’étiquette d’un bien particulier, ni de dire que chaque secteur de Bourges présente exactement la même distribution énergétique.

À l’autre extrémité de la répartition, la classe A compte 214 diagnostics, soit 0,9 %, et la classe B en rassemble 1 191, soit 5,1 %. Les catégories les plus performantes occupent donc une place limitée dans les enregistrements disponibles. Entre le noyau C-D et les classes F-G, la classe E représente 3 897 diagnostics, soit 16,5 %. Elle mérite une lecture distincte, notamment parce que les faits réglementaires fournis la concernent pour certaines ventes et pour une échéance locative prévue. La distribution décrit ainsi plusieurs situations plutôt qu’une opposition entre biens très performants et biens très peu performants. Elle ne renseigne pas, à elle seule, sur les prix.

• Classes A et B : respectivement 214 diagnostics, soit 0,9 %, et 1 191 diagnostics, soit 5,1 %.
• Classes C et D : respectivement 7 879 diagnostics, soit 33,4 %, et 8 759 diagnostics, soit 37,2 %.
• Classe E : 3 897 diagnostics, soit 16,5 %.
• Classes F et G : respectivement 1 201 diagnostics, soit 5,1 %, et 421 diagnostics, soit 1,8 %.

Pour les bailleurs, distinguer G, F et E change la lecture

Les classes F et G totalisent 1 622 diagnostics, soit 6,9 % des enregistrements. Ce regroupement est utile pour situer les étiquettes les moins performantes, mais il ne doit pas effacer leur différence dans le calendrier locatif. En métropole, les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. À Bourges, la base compte 421 diagnostics G. Ce chiffre ne correspond ni à un nombre de logements uniques ni à un décompte de locations concernées : les faits disponibles ne précisent pas quels enregistrements se rapportent à un bien destiné à un nouveau bail.

Les échéances prévues concernent ensuite la classe F en 2028 et la classe E en 2034. Dans cette extraction, F représente 1 201 diagnostics et E en représente 3 897. Pour un bailleur, la conséquence concrète de cette distinction est qu’une lecture limitée au total F-G laisserait de côté la classe E et son échéance propre. Il faut néanmoins séparer cette mise en perspective du calcul d’un nombre de biens à traiter. La base fournie ne permet pas de compter les logements locatifs uniques de chaque classe, ni d’établir un programme de travaux. Elle donne des repères énergétiques et calendaires, sans décrire la situation complète de chaque location.

À Bourges, l’audit énergétique concerne aussi la classe E depuis 2025

Pour les propriétaires vendeurs et les acquéreurs, le point réglementaire fourni porte sur l’audit énergétique. En métropole, celui-ci concerne la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété classés E, F ou G, la classe E étant incluse depuis le 1er janvier 2025. Le poids de E dans la base de Bourges rend donc cette catégorie importante dans la lecture locale. Se concentrer uniquement sur les 6,9 % de diagnostics F-G donnerait une vision incomplète du périmètre énergétique mentionné pour l’audit. Cela ne signifie pas pour autant que les 3 897 diagnostics E correspondent à autant de ventes soumises à cette obligation.

Les maisons individuelles représentent 20,8 % dans les données fournies. Cette proportion ne peut pas être directement croisée avec celle des classes E, F et G pour calculer un nombre de ventes concernées. Aucune ventilation combinant type de bien, étiquette et projet de vente n’est disponible ici. La présence des immeubles en monopropriété dans le périmètre réglementaire ne s’accompagne pas davantage d’un décompte local fourni. Pour lire une situation de vente, les éléments décisifs mentionnés sont donc la catégorie du bien et sa classe énergétique. La photographie communale apporte le contexte, mais elle ne remplace pas ces caractéristiques propres au bien et ne permet pas d’anticiper son prix.

• Nouveau bail : la classe G ne satisfait plus le critère de décence énergétique depuis le 1er janvier 2025 en métropole.
• Location : les échéances prévues concernent la classe F en 2028, puis la classe E en 2034.
• Vente : l’audit énergétique réglementaire concerne les maisons individuelles et immeubles en monopropriété E, F ou G ; E est incluse depuis le 1er janvier 2025.

Le poids du bâti ancien éclaire le contexte, sans expliquer chaque DPE

L’ancienneté constitue un autre marqueur du profil local. La période dominante est 1948-1974, avec 33,4 % du corpus géolocalisé. Les données indiquent également 19,7 % de bâti antérieur à 1949 et 53,1 % antérieur à 1975. Ces repères décrivent un corpus dans lequel les périodes anciennes occupent une place importante. Ils ne doivent cependant pas être additionnés comme des catégories indépendantes : les bornes des indicateurs se recouvrent. La période 1948-1974 et le seuil « antérieur à 1949 » ne forment notamment pas deux ensembles strictement séparés. Pour un lecteur, respecter les intitulés et les périmètres évite de fabriquer une répartition qui ne figure pas dans les faits.

Les périodes antérieures à 2001 représentent 86,5 % du corpus décrit. Ce chiffre complète le portrait d’ancienneté, mais ne démontre pas que l’âge du bâti détermine les étiquettes observées. Les données disponibles ne croisent pas ici chaque période de construction avec les classes énergétiques. Il serait donc injustifié d’attribuer la prédominance de D aux seuls bâtiments de 1948-1974, ou de supposer que tous les biens anciens sont classés E, F ou G. Pour un acquéreur comme pour un vendeur, l’année ou la période de construction et le diagnostic sont deux informations à distinguer. Leur coexistence dans une photographie communale ne constitue pas une relation causale mesurée.

À Bourges, 68 m² et 187 kWh/m²/an sont des médianes distinctes

La surface médiane indiquée est de 68 m². La consommation médiane atteint 187 kWh/m²/an, tandis que le coût énergétique annuel médian estimé est de 1 089 €. Ces trois valeurs donnent des points de repère centraux dans les données, mais elles ne décrivent pas nécessairement un seul et même bien. Il serait trompeur de présenter un logement type de 68 m² dont la consommation et le coût correspondraient automatiquement aux deux autres médianes. Pour les propriétaires et les acquéreurs, leur utilité consiste à situer séparément une surface, un niveau de consommation et une estimation annuelle, sans transformer ces indicateurs agrégés en fiche descriptive d’un logement réel.

Le gaz naturel est le chauffage principal mis en avant dans l’extraction, avec 12 903 diagnostics. Là encore, il s’agit d’enregistrements, pas d’un inventaire de 12 903 logements distincts chauffés au gaz. Ce poids constitue un trait du corpus de Bourges, mais les données fournies ne ventilent pas les classes énergétiques selon le chauffage. Elles ne permettent donc pas d’attribuer au gaz la fréquence de D, de C ou des étiquettes moins performantes. De même, le coût annuel médian estimé de 1 089 € n’est pas une facture promise à l’acquéreur ou au locataire. Aucun coût individuel ne peut être déduit de cette seule valeur centrale.

Cinq secteurs analysés, mais aucun classement local à établir

Le périmètre d’analyse comprend les secteurs IRIS Couronne Centrale, Centre Ville, Gibjoncs, Val d’Auron et Chancellerie. Leur mention apporte une dimension infracommunale à la photographie, sans autoriser une comparaison chiffrée entre eux à partir des seuls faits fournis. Aucun effectif par secteur, aucune proportion locale de classes F-G et aucune médiane sectorielle ne sont disponibles ici. Il n’est donc pas possible de désigner un secteur comme plus performant ou plus exposé à une échéance énergétique qu’un autre. Les pourcentages communaux restent des indicateurs du corpus local : les reproduire à l’identique pour chacun de ces cinq secteurs donnerait une précision seulement apparente.

Cette limite importe particulièrement lorsqu’un vendeur ou un acquéreur cherche à situer une adresse. La présence d’un secteur dans l’analyse ne renseigne pas, à elle seule, sur la classe d’un immeuble ou d’une maison qui s’y trouve. Elle ne démontre pas davantage une homogénéité du bâti à l’intérieur de ce secteur. La lecture disponible comporte ainsi plusieurs niveaux qu’il faut maintenir séparés : le périmètre communal, les secteurs cités et le bien individuel. Les chiffres publiés documentent surtout le premier niveau. Sans résultats détaillés pour les autres, une hiérarchie entre secteurs ou une conclusion sur une adresse dépasserait la portée de cette photographie.

Les risques recensés complètent le portrait sans qualifier chaque adresse

Les informations Géorisques recensent cinq familles : mouvement de terrain, séisme, phénomène lié à l’atmosphère, risque industriel et transport de marchandises dangereuses. Elles constituent un autre volet du portrait immobilier local, distinct de la performance énergétique. Leur présence dans les faits fournis n’indique ni une intensité identique sur tout le territoire ni une exposition identique de chaque bien. Aucun détail par adresse ou par secteur IRIS n’accompagne cette liste. Pour un acquéreur, il faut donc distinguer le recensement de familles de risques à l’échelle locale d’une caractérisation individuelle. Les diagnostics énergétiques et les risques ne peuvent pas être fusionnés en un classement unique à partir de ces éléments.

La zone sismique est non renseignée, tandis que le potentiel radon indiqué est de 1. L’absence de renseignement sur la zone sismique ne doit pas être reformulée comme une absence de risque. Aucun qualificatif supplémentaire sur le niveau de radon n’est fourni ici. Au terme de cette lecture, Bourges présente surtout un corpus dominé par C et D, marqué par le poids des périodes anciennes et par une présence importante du gaz naturel. Les implications pour la vente ou la location dépendent ensuite des caractéristiques individuelles mentionnées. Cette photographie donne un cadre factuel commun aux propriétaires et aux acquéreurs, sans promettre de prix, de délai ou de résultat énergétique.

• Performance énergétique : une répartition de diagnostics enregistrés, avec possibilité de plusieurs enregistrements pour un même logement.
• Lecture géographique : cinq secteurs IRIS cités, sans résultats chiffrés permettant de les classer.
• Risques : cinq familles recensées, une zone sismique non renseignée et un potentiel radon de 1, sans détail d’exposition par adresse.